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はじめに – 「次世代型集合住宅PRIMAによる賃貸住宅革命」

2005年以降、日本は人口が減少する社会に突入しました。2006年にサブプライムローン問題が表面化し、2008年にはリーマンショックが起こりまし た。ミニバブルは崩壊、派遣社員は言うに及ばず、正社員さえ職を失い、政局は混迷、景気が回復する見込みはここしばらくありません。その結果、アパート市場を取巻く環境もそれ以前と大きく変化しました。全国的に家賃が値下がりし、2008年の総務庁住宅・土地統計調査によれば、全国平均の空き家(空室率)率は15%に達する勢いです。派遣社員をあてこんで建てられた地方の工場周辺のアパートは全室が空室の物件さえあります。地方では敷金0ケ月、礼金0ケ月が当たりまえとなり、供給過剰の九州や北海道では賃貸不動産会社に家賃の2~3ケ月の広告費を出さなければ、入居希望者の紹介すら受けられない状況です。たとえ入居者がいても、家賃滞納が増え、借地借家法・消費者契約法に保護された入居者の立退きには一年近い時間と多大な弁護士費用が必要となります。

ロバート・キヨサキの言う不労所得による経済的自由を求め、数多く出版されたアパート投資本を読み、不動産投資コンサルタントを名乗る仲介不動産会社に勧められ、自己資金も無いのに、金融機関からのフルローンを頼りに、先を争うように地方の高利回り中古アパートを購入したサラリーマン大家さんは今、塗炭の苦しみを味わっています。アパートを買った途端、入居者の退室が相継いだのです。しかも、次の入居者が見つからないのです。金持ち父さんを夢見たサラリー マン大家さんが破産し、彼らの物件が競売市場を賑わしています。アパート市場は今、惨憺たる状況です。

それでも、収益不動産の購入希望者は不思議と後を絶ちません。先日も30歳の独身の公務員の方から、アパート経営をしたいという相談を受けました。公務員という最も安定した職業の方が老後の自身の経済状況が心配なので、アパー ト経営がしたいと言うのです。家賃収入という不労所得は給与所得者にはとても魅力的ですし、アパート経営は将来の年金対策として確かに有効な手段ではあります。しかし、それは一歩間違えば現状の生活すら破綻させてしまうリスクを負う危険な投資なのです。地方の中古アパートの高利回り、大手ハウスメーカーの家賃保証、甘い誘いの裏には深い落とし穴が潜んでいます。多少の知性さえあれば、そんなことは自明の理なのですが、老後への不安と不労所得を得るという欲望の前に人は盲目となります。不動産のみならず、株、FX等のあらゆる投資商品において、常に専門知識のない一般庶民が自己責任の名の下に、偏在する情報の犠牲者となるのです。

日本のアパート業界は不思議な業界です。あらゆる企業が生き残りをかけ顧客満足度を追及するこの時代に、旧態依然とした大家の論理、建設会社の論理が今なおまかり通り、家賃を払いそこに住む入居者のことは無視されています。アパート業界は他の業界に比べ圧倒的に未熟な業界なのです。入居者が積極的にここに住みたいと思う物件は稀にしかありません。大手ハウスメーカーは好感度の高いタレントを起用したテレビコマーシャルと歩合給の社員を使った地主層に対する強引な営業で、自社の生産性と自社利益を重視し、入居者がそこに住むのに何の魅力も感じない時代錯誤のアパートを今なお続々と建築しています、それも、新築アパートの請負が仕事の私には信じられないほど高い請負代金で。

今から4年前、私自身のアパート事業を始めるにあたり、私は数多くの収益不動産、アパート投資に関する出版物を読みました。その著者の多くは不動産投資コンサルタント、金融関係者、サラリーマン投資家で、立場は違えども、如何に少ない自己資金で中古物件を購入し、如何に高い収益を上げるかということにその内容は終始していました。アパートローンの組み方、物件の管理方法、空室対策、管理会社の選び方等のアパート経営のテクニック面では役立つ情報も多かったのですが、どの本にも何か物足りなさを感じました。私はアパート用地を購入し、アパートを新築する計画だったのですが、私の読んだ本の中では、どの本も新築でのアパート経営を積極的には述べていませんでした。私と同じ建築業界の人によって書かれた本もありませんでした。神奈川県逗子市にあるスターホームという工務店の社員として、私は新築アパートによる賃貸住宅事業に大きな可能性、ビジネスチャンスを直感しました。そして私は従来のアパートとは理念を異にする次世代型集合住宅プリマを開発し、自身で現在、3棟24室のアパートオーナーとなりました。

2008年のリーマンショック後の3年間に、このプリマは横浜市、横須賀市を中心に40棟、300室が竣工し、その全棟が全室満室、家賃滞納の問題もありません。そして建築業界ではまだまだ不況が続く現在、自社だけで10棟以上の受注後の工事物件があり、埼玉県、千葉県、石川県、そして滋賀県でもプリマ倶楽部に加盟する地元工務店によるプリマが竣工しました。私はここにプリマの理念を公開し、より多くの人々とその理念を共有し、建築業界の立場から日本の賃貸住宅市場の質の向上に貢献したいと考えています。

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